Zinsdifferenzgeschäfte – Investieren ohne Eigenkapital (mit „other peoples money“)

other peoples money

Investieren ohne Eigenkapital – geht das?

Du möchtest gerne investieren und in ein paar Jahren finanziell frei sein, nur du hast kein Geld dafür?
Du glaubst, es gibt keine andere Möglichkeit, außer ein paar Jahre zu sparen?

Wie wäre es, wenn du sofort loslegen könntest und das ohne Eigenkapital – lies weiter und ich zeige dir, wie es geht.

Other Peoples Money – Das Geld anderer Leute

Schlaue Leute sparen Geld und investieren, sehr schlaue Leute investieren zwar auch – aber nicht mit ihrem eigenen Geld. Denn das mühsame Ansparen dauert seine Zeit und die Höhe des Ersparten ist limitiert, da sie gekoppelt an den eigenen Verdienst ist. Viel einfacher ist es, sich Geld von der Bank zu leihen und damit zu investieren (mit „other Peoples Money“), so wie es viele bei der Finanzierung von Immobilien machen.

Dadurch entsteht der sog. „Leverage-Effekt„, der bereits Viele reich gemacht hat. Hinzu kommt, dass bei Banken  Immobilienfinanzierungen gern gesehen sind, da sie durch die Immobilie abgesichert sind und das Risiko somit begrenzt ist.

Investieren in diese Assetklasse ist aber nicht so einfach. In der Regel ist es nötig, den Markt genau zu beobachten sowie seine Standorte und deren Prognosen bzgl. Einwohneranzahl und Arbeitsplatz / Arbeitslosenenquoten genau zu kennen. Eine Immobilie benötigt laufend Zuwendung, so muss man sich um die Vermietung, die Instandhaltung und später auch um den Verkauf kümmern. Außerdem besteht immer das Risiko, dass sich Standorte und/oder individuelle Objekte nicht so entwickeln, wie man es sich ausgerechnet hat – am Ende steht die Immobilie leer oder man geht mit Verlust aus der ganzen Geschichte.

Schauen wir uns aber mal genauer an, warum Leute so gerne in Immobilien investieren. Stellt man nämlich die Finanzierung geschickt auf, so ergibt sich eine positive Differenz aus monatlicher Annuität (=das Geld, das die Bank mtl. bekommt, also Tilgung+Zins) und den Mieteinnahmen. Es entsteht ein sog. positiver Cashflow, die Immobilie bringt monatlich (und insgesamt in der Summe) mehr ein, als sie dich kostet. Wichtig ist hierbei, wirklich alle Kosten einzukalkulieren wie z.B. Renovierungen, etc., ansonsten ist es eine Schönrechnung und du zahlst schlussendlich drauf.

Damit du in Immobilien investieren kannst, ist also etwas Eigenkapital nötig – was machst du jetzt aber, wenn dir keines zur Verfügung steht oder du das Immobiliengeschäft scheust, aber dennoch „mit dem Geld anderer Leute“ investieren möchtest?

Zinsdifferenzgeschäfte

Eine Möglichkeit sind Zinsdifferenzgeschäfte. Doch was ist das? Beim Zinsdifferenzgeschäft leiht man sich Geld von der Bank zu einem Zinssatz x und legt dieses Geld irgendwo zu einem höheren Zinssatz y an. Die Differenz streicht man selber ein, man lässt also das Geld anderer Leute für sich arbeiten.

Die Differenz der beiden Zinssätze sollte hierbei natürlich so groß wie möglich sein, damit man einen sicheren Gewinn einstreicht, um eventuelle Verluste zu kompensieren (dazu später mehr). Der Zinssatz, zu dem man sich das Geld leiht, sollte also so niedrig wie möglich sein – ein Vergleich lohnt sich hier besonders, da man häufig mehrere Prozentpunkte sparen kann. Nicht zu vergessen ist, dass der wesentliche Punkt dieser Strategie darauf beruht, die Differenz der beiden Zinssätze größtmöglich zu wählen, somit zählt jeder Prozentpunkt.

Welche Möglichkeiten gibt es nun aber konkret, das geliehene Geld zu solch hohen Zinssätzen anzulegen? Aktien bringen im Schnitt zu wenig ein, weshalb sich diese Strategie nicht lohnt, denn wir benötigen 10% oder mehr. Die Lösung sind p2p-Kredite. Hierbei gibt es unterschiedliche Modelle, man leiht sein Geld z.B. anderen Privatpersonen / Unternehmen oder investiert in besicherte Immobilienkredite oder andere Sachwerte.

Zu meinen persönlichen Favoriten gehören:

Ein Beispiel

Nehmen wir also mal an, wir leihen uns 10.000 Euro von der Bank zu einem Zinssatz von 3,78% p.a. (effektiv) über 10 Jahre – dies ist ein realistischer Zinssatz für eine Privatperson mit mittleren Einkommen und guter Bonität. Die Finanzierung kann man sich unter folgendem Link anschauen: http://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php?paramid=ambo88fog7.

Wie wir sehen, zahlen wir ca. 357 Euro Zinsen im ersten Jahr – du glaubst, es sollten 378 Euro sein? Nein, denn beim Annuitätendarlehen verschiebt sich mit jeder Tilgung der Anteil von Zinsen zu Tilgung zugunsten des Letzteren – du zahlst also immer weniger Zinsen, da du bereits einen Teil abbezahlt hast und dementsprechend wird weniger verzinst. Dieser Effekt kommt unserer Strategie somit sehr gelegen.

Auf der Haben-Seite stehen z.B. 12% p.a. bei Estateguru und Konsorten; das macht 1200 Euro im Jahr (bei Wiederanlage erhaltener Zinsen und Anlageelder). Abzüglich den 357 Euro Zinsen macht das einen Gewinn von 843 Euro vor Steuer.

Mit der Berechnung einer Eigenkapitalrendite tut man sich an der Stelle schwer, denn diese ist theoretisch unendlich, da man ja sozusagen kein Kapital außer dem Fremdkapital eingesetzt hat.

Sieht man sich die Finanzierung weiter an, sind noch weitere Eckpunkte interessant:

  • insgesamt bezahlt man für die 10.000 Euro über 10 Jahre Laufzeit Zinsen in Höhe von 1.988,14 Euro
  • diese gezahlten Zinsen hat man nach knapp 2 Jahren Anlagedauer und 10-12% Zins auf das Investment wieder reingeholt
  • über die Laufzeit von 10 Jahren werden aus den 10.000 Euro etwas über 30.000 Euro (bei Wiederanlage der Zinsen und Nutzen des Zinseszins-Effekts)

Insgesamt also sicherlich kein schlechtes Investment, wenn man die Vorteile betrachtet:

  • vergleichweise hohe Liquidität – möchtest du dein Geld aus dem Investment ziehen, geht das theoretisch recht einfach über den Zweitmarkt (vorausgesetzt die Platform hat einen Zweitmarkt); bei einer Immobilie ist das mit einem höheren Aufwand und Kosten verbunden
  • vergleichweise einfache Anlage und Verwaltung des Investments – keine Makler, Notare, Mieter, Vermittlungskosten oder sonstige Gebühren (prinzipiell)
  • vergleichweise leicht verständlich, es sind keine tiefen Kenntnisse der Materie nötig, lediglich Grundkenntnisse zum Thema p2p-Kredite

Und was ist mit den Steuern?

Ja – das leidige Thema Steuern. Die Plattformen behalten i.d.R. keine Steuern ein, d.h., du selbst bist dafür verantwortlich, deinen Gewinne entsprechend zu versteuern. In der obigen Rechnung wurden die Steuern der Einfachheit halber weggelassen, was aber nicht den Eindruck erwecken soll, dass keine zu zahlen sind! Im Folgenden also eine kleine Beispielrechnung mit Steuern (betrachtet wird das erste Jahr):

Kreditbetrag (und gleichzeitig Investitionsbetrag): 25.000 €
Steuern an das Finanzamt: 791,25 € (hierbei ist keine Kirchensteuer enthalten!)
Zinsen für das Darlehen an die Bank: 913,18 €
Zinsen, die als Gewinn eingehen: 3000 € (bei 12%, ohne monatliche Wiederanlage der Zinsen, also ohne Zinseszins betrachtet)
________________________
Gewinn netto: 1295,57 €

Du siehst, es bleibt trotz Steuern noch etwas übrig. Noch besser sieht es dann im zweiten Jahr bzw, in den Folgejahren aus, denn mit dem Fortschreiten im Tilgungsplan schrumpft natürlich das Darlehen und somit die zu zahlenden Zinsen. Es werden lediglich etwas mehr Steuern fällig, da durch Wiederanlage der Zinsen der Investitionsbetrag und somit der Gewinn steigt. Im Folgenden die Beispielrechnung dazu:

verbleibender Kreditbetrag: 20390,20 €
Investitionsbetrag: 25000 €
Steuern an das Finanzamt: 886,20 € (wieder ohne Kirchensteuer)
Zinsen für das Darlehen an die Bank: 726,47 €
Zinsen, die als Gewinn eingehen: 3360 € (bei 12%, Zinsen aus dem ersten Jahr wieder angelegt)
________________________
Gewinn netto: 1747,33 €

Hast du zudem deinen Steuerfreibetrag noch nicht ausgereizt, so sieht die Rechnung nochmals besser aus!

Gute Schulden

Viele werden sich mit dem Gedanken, sich zu verschulden, nicht anfreunden können. Ich selbst bin auch kein großer Fan davon, aber hierbei handelt es sich um sog. „gute Schulden“. Wie können Schulden gut sein, fragst du dich nun berechtigterweise – es ist ganz einfach: Schulden, die man aufnimmt, um damit zu investieren und damit Geld verdient, sind gute Schulden. Konsumschulden hingegen sind schlecht. Nicht anderes ist es, wenn man einen Kredit aufnimmt, um eine Immobilie zur Vermietung zu erwerben.

Was brauche ich, um loszulegen?

Nicht viel. Ein Girokonto bei einer Bank, einen Account bei einer (oder mehreren) P2P-Lending Plattformen und ein Darlehen, um den Investitionsbetrag zu erhalten.

Tipps und Anmerkungen

Wenn du dich bei den Banken nach einem Kredit erkundigst, solltest du als Verwendungszweck am Besten „zur freien Verfügung“ angeben und nicht etwa „Investment“ o.ä. Der Bank ist es lieber, wenn Sie dir Geld zum Konsum zur Verfügung stellt als dass Sie dir Geld leiht, um damit „Geschäfte“ zu machen – illegal ist hierbei aber nichts, denn unter den Begriff „freie Verwendung“ fällt nun einmal alles mögliche.

Du solltest außerdem beachten, dass es, je nach Plattform, einige Zeit dauern kann, bis du das gesamte Kapital investiert hast, denn oft ist es mehr als nur ein Knopfdruck auf den „Auto-Invest“ Button. Schließlich sollte der Betrag auch ausreichend diversifiziert werden, damit du dir kein Klumpen- oder Plattformrisiko ins Haus holst.

Eventuelle Ausfälle (je nach Plattform) solltest du zudem immer in deiner Kalkulation berücksichtigen.
An dieser Stelle wieder der Hinweis: Investiere bitte nur Geld, welches du nicht für deinen Lebensunterhalt benötigst und entbehren kannst.
Es sollte jedem klar sein, dass ein Investment, welches mit Zinsen im 2-stelligen Bereich vergütet wird, enormes Risiko mit sich bringt bis hin zum Totalverlust (auch wenn Kredite mit einem sog. BuyBack abgesichert sind, bleibt meist immer noch das Emittentenrisiko, d.h. die Plattform wird insolvent)
Ich übernehme keine Verantwortung für eventuelle Verluste.

Über den folgenden Link kannst du probeweise ein unverbindliches Kreditangebot ausrechnen lassen und schauen, was für einen Zinssatz du bekommen würdest und ob sich das System für dich lohnt:

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